ПРОЕКТИРОВАНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЗДАНИЙ. ПРОХОЖДЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ.
Если Вы решили начать строительство многоквартирного дома, то Вам придется столкнуться с экспертизой проектной документации. После изменений 2018 года в Градостроительном Кодексе, любой многоквартирный дом подлежит экспертизе. Если вы собираетесь строить на государственной земле, или за счет бюджета — экспертиза будет государственная. В противном случае — частная.Прежде всего, Вам понадобится проект здания, по которому будет вестись строительство. По нему будет производиться и заключение экспертизы.
В данной статье мы рассмотрим весь процесс, финальной точкой которого будет получение разрешения на строительство.
АРХИТЕКТУРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ
Итак, Вы приняли решение построить многоквартирный дом. Отбрасывая экономическую составляющую, перейдем к последовательности действий.Прежде чем приступать к рабочему проектированию, вам нужно определиться с основными характеристиками здания. Они не заканчиваются на количестве квартир! Это и этажность, и площадь застройки, и количество подъездов. В конце концов нужно понять планировочную схему здания. Если сократить — нужна концепция будущего дома. Но, чтобы ее сделать, нам понадобятся некоторые сведения.
Сначала Вам нужно понять предельно допустимые параметры. Запросите документ под названием «Градостроительный План Земельного Участка». В нем отражена необходимая для предварительной разработки информация — виды разрешенного использования (что можно строить), границы застройки (где можно строить), предельные параметры (сколько можно строить). Сделать это можно в органах местного самоуправления, через МФЦ, или электронным документом, заверенным электронной подписью.
С этой информацией можно приступать к созданию концепции. Опишите нам результат, который хотите получить, совместно со специалистами составьте техническое задание. Это лучше делать при личной встрече. При необходимости, конечно, подойдет и звонок или переписка.
Концепция — это внешний вид здания, основные объемно-планировочные решения и размещение здания на участке. На принятых здесь решениях и будет основываться рабочий проект.
Создание концепции это простой для вас процесс, куда более сложный с нашей стороны. На данном этапе, от Вас требуется только согласовывать результат по принципу нравится/не нравится и подходит/не подходит. Однако советуем прислушиваться к мнению специалистов. В конце концов, у профессионалов значительно больше опыта в таких вопросах. Хотя на первом месте всегда стоят именно Ваши потребности.
ПЕРЕД ПРОЕКТИРОВАНИЕМ
После того как Вам понравилась концепция, стоит преступать к следующей стадии.Во-первых следует понять с чем мы имеем дело, в каких условиях будет проходить строительство, и каким образом уже реальное здание сядет на реальный ландшафт участка.
Для получения всей полноты необходимой для проекта информации нужно сделать две вещи — заказать инженерные изыскания и собрать технические условия. Это — исходные данные для проектирования.
Инженерные изыскания будут трех видов — инженерно-геологические, инженерно-геодезические и инженерно-экологические. Специалисты приедут на ваш участок, возьмут пробы и проведут все измерения.
Технические условия — это информация о расположении мест подключения к инженерным сетям, и о максимально допустимой нагрузке. Предоставляются организациями, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей. По закону — предоставляется без взимания платы, в течении 7 рабочих дней.
Технические условия (ТУ) бывают на:
- водоснабжение,
- канализацию,
- электричество,
- телефонизацию,
- радиофикацию,
- подключение к дорожной сети.
В большинстве случаев — понадобятся все. Эти же ТУ будет рассматривать экспертиза совместно с проектом проверяя, соответствует ли проект требованиям.
После сбора исходных данных, Вам остается только составить вместе с нашими специалистами техническое задание на рабочую документацию. Это задание определит требования к проектным решениям, более комплексные, чем на стадии концепции. На этой стадии выскажите нам оставшиеся ваши пожелания, в том числе экономического характера.
РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА
Теперь начинается разработка проекта. Это комплексный процесс, который должен быть хорошо организован. Результат работы здесь, напрямую зависит от качества коммуникации между архитекторами, инженерами и смежными специалистами.
Результатом будет проект здания, состоящий из следующих разделов:
Раздел 1 "Пояснительная записка"
Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка"
Раздел 3. "Архитектурные решения"
Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения"
Подраздел 5.1 "Система электроснабжения"
Подраздел 5.2. "Система водоснабжения"
Подраздел 5.3 "Система водоотведения"
Подраздел 5.4. "Отопление, вентиляция"
Подраздел 5.5. "Сети связи"
Раздел 6. "Проект организации строительства"
Раздел 8. "Перечень мероприятий по охране окружающей среды"
Раздел 9. "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"
Раздел 10. "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов"
Раздел 10-1. "Требования к обеспечению безопасной эксплуатации
объекта капитального строительства"
Раздел 11-1. "Мероприятия по обеспечению требования энергетической
эффективности и требований оснащенности зданий, строений и
сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов"
Это — все разделы необходимые для строительства многоквартирного дома.
1. Работа начинается с архитектурных решений.
2. На их основании, разрабатываются решения конструктивные.
3. В работу включаются инженеры сетей. Параллельно разрабатываются планировочное решение участка, пожарная безопасность и пр.
4. В процессе работы, вносятся необходимые корректировки в архитектурные и конструктивные решения.
5. Происходит общая сверка, и составляется пояснительная записка.
Разумеется, каждый этап и все крупные изменения всегда согласовываются с заказчиком.
ЭКСПЕРТИЗА
После того как проект готов — он направляется на рассмотрение экспертам. В случае получения замечаний проект исправляется.Стоит отметить, что экспертиза проверяет соответствие принятых в проекте решений не только государственным нормам, но и результатам изысканий и техническим условиям.
Проще говоря, в экспертизу отправляется полный пакет документов включающий:
- все изыскания,
- технические условия,
- документы на землю, или подтверждающие право на строительство,
- договор с проектной организацией,
- техническое задание,
- проект многоквартирного жилого дома.
Результатом становится заключение экспертизы. С ним можно идти получать разрешение на строительство.
ПОСЛЕ ЭКСПЕРТИЗЫ
После получения заключения, если по какой-то причине становится необходимо вносить изменения в проект (чаще всего причины экономические), то все зависит от того, насколько крупные это изменения.В случае, если не изменяются конструктивные или планировочные решения, то вносить изменения в проект довольно просто, и повторное рассмотрение не требуется. Например, если меняется цвет отделки фасада.
В случае изменений конструкций, перемещения площадок на плане участка, изменения материалов несущих стен, изменения решений по сетям, или подобных, требуется повторное рассмотрение экспертизой. К счастью, экспертиза может рассматривать отдельно только те разделы, в которых произошли изменения.
РЕЗЮМИРУЯ
Если Вы решили построить многоквартирный жилой дом, придерживайтесь следующей последовательности действий:1. Запросите ГПЗУ
2. Согласуйте концепцию.
3. Получите исходные данные — изыскания и ТУ.
4. Составьте ТЗ.
5. Согласуйте проектные решения.
6. Дождитесь заключения экспертизы.
7. Получайте разрешение на строительство.
Проектирование многоквартирного жилого дома и прохождение экспертизы — это длительный, глубокий процесс, в котором много подводных камней. Тем не менее, он становится куда проще и понятнее, если последовательно выполнять описанные шаги, и доверять нашим профессионалам.
Будем рады ответить на любые вопросы, звоните или пишите нам:
Михаил Хорошавцев
Генеральный директор.
Наши телефоны:+7 (499) 346-70-56; +7(903)798-55-59
Почта: 1@msarchitects.ru